Hvad koster afdragsfrihed på mit realkreditlån?

Drømmer du om lidt ekstra luft i økonomien til børnebørnenes gaver, den længe ventede golfrejse eller bare mere ro i hverdagsbudgettet? Så har du måske allerede overvejet at gøre dit realkreditlån afdragsfrit i en periode. Men hvad betyder det i praksis - og ikke mindst: Hvad kommer det til at koste dig?

På Senior Online guider vi dig trygt gennem den digitale jungle, og i dag zoomer vi ind på en af de mest populære, men også mest misforståede lånemuligheder: afdragsfrihed. Uanset om du er nybagt pensionist eller blot godt på vej, er det vigtigt at kende både gevinsterne og de skjulte ekstraudgifter, før du trykker på “ansøg”.

I denne artikel får du:

• en klar forklaring på, hvordan afdragsfrihed fungerer,
• et ærligt overblik over de ekstra kroner og øre, der ryger til bidrag og renter,
• konkrete regneeksempler, der viser effekten på din månedlige ydelse - og din fremtidige restgæld,
• samt en praktisk tjekliste, så du kan forhandle den bedste pris og træffe det valg, der passer dig og din livssituation.

Klar til at finde ud af, om afdragsfrihed er din billet til større økonomisk frihed - eller en dyr løsning forklædt som genvej? Lad os dykke ned i tallene.

Afdragsfrihed på realkreditlån – hvad betyder det?

Afdragsfrihed betyder ganske enkelt, at du midlertidigt slipper for at betale afdrag på selve gælden. I afdragsperioden betaler du kun:

• Renter til obligationsejerne
• Realkreditinstituttets bidragssats (administrationsbidrag)
• Eventuelle gebyrer til banken (hvis lånet er formidlet via dit pengeinstitut)

Resultatet er en lavere månedlig ydelse - men til gengæld falder din restgæld ikke, og den samlede løbetid bliver kortere, når afdragene genoptages.

Typisk varighed: Op til 10 år

Langt de fleste realkreditinstitutter tilbyder op til 10 års afdragsfrihed i én eller flere runder på samme lån. Enkelte har niche-produkter med længere perioder (fx 30 år), men de er forbundet med markant højere bidrag og skærpede krav - og er derfor mindre udbredte.

Hvilke låntyper kan få afdragsfrihed?

Afdragsfrihed kan som udgangspunkt tilknyttes de fleste standardlån:

1. Fastforrentede obligationslån - typisk 20 eller 30 års løbetid.
2. Variabelt forrentede lån - F1, F3, F5 osv., hvor renten tilpasses med faste intervaller.
3. Rentelofts- eller rentecap-lån (fx RenteMax), der kombinerer variabel rente med et loft.

Derimod kan afdragsfrihed være begrænset eller slet ikke muligt på:

• Boligkredit/serielån med indlånsrente
• Lån hvor belåningen ligger over 80 % (helårsbolig) eller 60 % (fritidshus)
• Ældre tilpasningslån, hvor afdragsfri perioder allerede er udnyttet

Sådan ændrer ydelsen sig

Bemærk: Når afdragsfriheden slutter, skal hele restgælden tilbagebetales på kortere tid (her 20 år i stedet for 30). Dermed stiger afdragsdelen, og den samlede ydelse bliver højere end den ville have været, hvis du havde afdraget fra start.

Overblik over fordele og konsekvenser

• Fordel: Øger likviditeten her og nu - du kan bruge pengene på opsparing, renovering eller som buffer i pensionstilværelsen.
• Ulempe: Du betaler bidrag i længere tid til en større restgæld, og de fremtidige ydelser bliver højere.
• Vigtigt: Lav en plan for, hvordan du vil håndtere den større ydelse, når afdragsfriheden ophører.

Afdragsfrihed kan være et nyttigt værktøj - men det er også en forpligtelse, der kræver overblik over både budget og tidshorisont i boligen.

Hvad betaler du ekstra for afdragsfrihed?

Afdragsfrihed giver luft i budgettet her og nu, men den luft har en pris. Prisen består både af løbende merudgifter og engangsgebyrer. Nedenfor gennemgår vi de elementer, du typisk skal betale ekstra for, og viser, hvordan belåningsgrad og lånetype spiller ind.

Løbende merudgifter

1. Højere bidragssats
   Bidraget er det gebyr, realkreditinstituttet opkræver for at administrere og risikodække lånet.
   
   • Ved afdragsfrihed tillægges et afdragsfrit tillæg på bidraget - typisk 0,10-0,35 pct. point årligt.
   • Tillægget er højest i det øverste belåningslag (60-80 %) og lavest i 0-40 %-laget. Nogle institutter differentierer endda hvert 10. procentpoint.
2. Eventuel højere rente
   Selve kuponrenten på et obligationslån er som udgangspunkt ens, uanset om du vælger afdragsfrihed eller ej. Men ved:
   • Kontantlån med variabel rente (f.eks. F-kort) opleves afdragsfrihed ofte som en lidt højere effektiv rente, fordi kursen kan være lavere.
   • : Afdragsfrihed kan udløse rentetillæg, fx +0,10-0,20 pct.
   Fastforrentede obligationslån påvirkes sjældnere på renten - her ligger merudgiften primært i bidragssatsen.

Engangsomkostninger

• Kursskæring og kurstab
  Omlægger du fra et afdragspligtigt lån til et nyt afdragsfrit lån, sælger realkreditinstituttet nye obligationer:
  • Kursskæring (typisk 0,10-0,20 kurspoint) fratrækkes salgsprisen på dine nye obligationer.
  • Hvis den aktuelle kurs er under 100, opstår et kurstab, som du reelt finansierer over lånets løbetid.
• Etablerings- og ændringsgebyrer
  
  • Tinglysningsafgift: 1.750 kr. + 1,5 % af den del af lånet, der skal nytinglyses (ved forhøjelse).
  • Instituttets ekspeditionsgebyr: 1.500-4.000 kr. for at ændre et eksisterende lån. Et helt nyt lån koster ofte 4.000-8.000 kr.
  • Kurtage til køb/salg af obligationer: ca. 0,15-0,30 kurspoint.

Sådan spiller belåningsgrad og lånetype ind

Bidragssatserne - både grundsats og afdragsfri­tillæg - stiger, jo højere belåningsgrad og jo mere risikabel lånetype du vælger (variabel rente med afdragsfrihed vurderes som mere risikabel end fast rente med afdrag).

Bemærk: Satserne er vejledende gennemsnitstal fra de fire største institutter (april 2024). Dit eget tilbud kan afvige.

Hvad betyder det i praksis?

Har du f.eks. 1 mio. kr. i restgæld i 60-80 %-laget på et fastforrentet lån, vil afdragsfrihed øge den årlige bidragsbetaling med ca. 0,30 %:

• Uden afdragsfrihed: 1 000 000 kr. × 1,00 % = 10 000 kr.
• Med afdragsfrihed: 1 000 000 kr. × 1,30 % = 13 000 kr.

Ekstraudgiften er altså ca. 3.000 kr. om året - 250 kr. om måneden - kun til bidrag. Dertil kommer etableringsgebyrer og evt. kurstab.

Husk også...

• Restgælden falder ikke under den afdragsfrie periode - du sparer afdrag nu, men skal enten afdrage hurtigere eller sidde længere med gæld senere.
• Bidraget falder ikke, når perioden udløber. Tillægget fjernes først, når du aktivt omlægger til et lån med afdrag.
• Seniorfordel eller -ulempe? Mange ældre vælger afdragsfrihed for at frigøre kontanter til pensionen, men vær opmærksom på, at højere omkostninger kan udhule gevinsten over tid.

Sammenlign derfor altid ÅOP (årlige omkostninger i procent) på tværs af lån - det er den mest retvisende nøgle til at se, hvad afdragsfriheden reelt koster dig.

Regneeksempler: Så meget koster det i kroner og øre

Nedenfor ser du tre tænkte eksempler, der viser, hvor meget afdragsfrihed kan koste. Tallene er rundede og baseret på typiske bidragssatser april 2024. Dine egne satser kan afvige, så brug dem som rettesnor - ikke facitliste.

Antagelser for alle eksempler

• Afdragsfri periode: 10 år
• Ingen kurs- eller etableringsomkostninger indregnet (kun løbende bidrag)
• Bidragssats med afdrag vs. uden afdrag følger typisk spændet i parentes

*For at illustrere forskellen har vi beregnet, hvad restgælden omtrent ville være uden afdragsfrihed, hvis der blev afdraget som på et normalt annuitetslån i samme periode.

Sådan regner du selv

1. Find bidragssatserne
   Låneinstituttet oplyser to satser - én med og én uden afdrag. Notér begge som procent pr. år.
2. Beregn månedlig merudgift
   (Restgæld × (Bidrag uden afdrag − Bidrag med afdrag)) / 12
   Eksempel 1: (1.000.000 kr. × (1,35 % − 1,00 %)) / 12 ≈ 291 kr.
3. Samlet ekstraomkostning
   Månedlig merudgift × Antal måneder
   291 kr. × 120 = 34.920 kr.
4. Forventet restgæld efter perioden
   Med afdrag: Brug en låneberegner eller regneark (funktion YDE/PMT).
   Uden afdrag: Restgælden er uændret (der afdrages jo ikke).

Husk de øvrige omkostninger

Bidrag er kun én del af regnestykket. Afdragsfrihed kan også udløse

• kurs­tab eller kursskæring ved omlægning,
• gebyrer for ændring af lån,
• og evt. højere rente (især på variabelt forrentede lån).

Medregn dem i din ÅOP, når du sammenligner tilbud.

Tip: De fleste realkreditinstitutter har onlineberegnere, hvor du kan indtaste dit konkrete lånebeløb og se præcis meromkostning - både før og efter skat.

Fordele, ulemper og risici – særligt for seniorer

Afdragsfrihed kan give markant luft i økonomien her og nu, men den kommer ikke uden pris. Som senior - hvor indkomsten ofte er mere fast, og tidshorisonten i boligen kortere - er det ekstra vigtigt at veje fordele og ulemper på en guldvægt.

1. Rente- og refinansieringsrisiko

Selv om du holder ydelsen nede i dag, kan renten eftertjekke dig i morgen. Overvej især:

1. Fastforrentet lån: Din kuponrente ligger fast, men bidragssatsen forbliver højere med afdragsfrihed. Kurssikring ved omlægning kan koste 1-3 % af restgælden.
2. Variabelt lån: Billigt i start­fasen, men usikkerhed ved hvert 1-, 3- eller 5-årigt refinansierings­tidspunkt. Brug gerne bankens “stress-test” - kan din pension klare 3 procentpoint højere rente?

2. Boligprisudvikling og tidshorisont

Når man er 60-70+ år, kan planerne ændre sig hurtigt - helbred, familie og ønsker om at flytte tættere på børn eller mindre bolig spiller ind.

• Kort tidshorisont (0-5 år): Afdragsfrihed kan være et fint redskab til at holde udgifterne nede, hvis du alligevel planlægger at sælge snart. Men pas på, at et evt. prisfald ikke æder friværdien.
• Lang tidshorisont (5-15 år): Husk, at afdragsfriheden udløber. Ydelsen kan stige 30-50 %, netop når alders­svækkelse eller høje sundheds­udgifter sætter ind.

3. Pension og arv

Afdragsfrihed skubber din nettoformue frem i tiden.

• Pensionsbudget: Mangler du likviditet, kan det give bedre balance at nedsparre via boligen i stedet for at hæve frie midler og betale skat.
• Arv og generationsskifte: En høj restgæld mindsker børnenes udbetaling, men kan også reducere boafgift, da nettoformuen bliver mindre. Tal med en rådgiver om optimal fordeling.

4. Skatteforhold (rentefradrag)

Renteudgifterne giver fradrag på 22 % (2023-niveau) op til ca. 50.000 kr. pr. person - herover er satsen lidt lavere. Afdragsfrihed øger rente­delen og dermed fradraget. Men:

• Har du personlige tillæg til folkepensionen, kan den højere skattepligtige indkomst sænke tillægget.
• Rentefradraget falder trinvist til 20,6 % frem mod 2025, så effekten bliver gradvist mindre.

5. Fire hurtige tommelfingerregler for seniorer

1. Sæt min. 50 % af “besparelsen” ind på opsparing eller lavere gæld andetsteds - så udhuler du ikke formuen.
2. Stress-test budgettet til efter afdragsfriheden; kan du klare en ydelse, der er 3.000-5.000 kr. højere?
3. Overvej trappe­model: delvis afdragsfrihed eller kun på den dyreste gæld.
4. Hold et vågent øje med friværdien; passer den til forventet plejehjems-indskud eller ønsket arv?

Konklusion: Afdragsfrihed er et fleksibelt værktøj, men også et dobbeltsidet sværd. For senioren gælder det om at matche ordningen præcist til din økonomi, tidshorisont og familiebillede - og altid have en plan B, hvis renten eller helbredet ændrer spillets regler.

Krav og alternativer: Hvad kigger institutterne på?

Når du anmoder om afdragsfrihed (helt eller delvist), kigger realkreditinstituttet grundigt på din økonomi. De vigtigste nøgletal er:

1. Rådighedsbeløb
   Hvor meget der er tilbage hver måned, når faste udgifter, skat og normale leveomkostninger er trukket fra. Som tommelfingerregel skal en enlig pensionist have mindst 5.000-7.000 kr. til overs, par 8.000-10.000 kr. - men kravene varierer.
2. Gældsfaktor
   Din samlede gæld i forhold til bruttoindkomsten. Overstiger faktoren 3,5-4 for pensionister, er chancen for afdragsfrihed mindre - især hvis du også har forbrugslån.
3. Fremtidigt rentestød
   Instituttet stresser dit budget ved at lægge 3-5 procentpoint oven i renten for at sikre, at du også har luft ved højere renter.
4. Restløbetid på lån og forventet bolighorisont
   Jo kortere tid du planlægger at blive boende, jo vigtigere er det, at restgælden ikke ender for høj i forhold til salgsprisen.

Belåningsgrænser - Hvor meget må være afdragsfrit?

Inden for de første 40 % er bidragssatsen lavest, og du kan som regel altid vælge afdragsfrihed. Mellem 40-60 % bliver bidraget højere, og over 60 % kan nogle institutter afslå eller kræve højere gebyr.

Har du plads i budgettet, men ønsker stadig en vis fleksibilitet, kan du vælge:

• Halveret afdrag - du afdrager eksempelvis kun 500 kr. i stedet for 1.000 kr. pr. måned.
• Afdragsfrihed på en andel - fx 500.000 kr. af et samlet lån på 1 mio. kr.
• Intervaller - hver anden måned med afdrag, hver anden uden.

Alternativer til fuld afdragsfrihed

Før du beslutter dig, så overvej følgende muligheder. De kan være billigere eller mindre risikable:

1. Forlænget løbetid
   Forlæng lånet fra fx 20 til 30 år. Ydelsen falder uden at bidraget stiger så meget som ved afdragsfrihed.
2. Omlægning til lavere rente
   Har du et ældre fastforrentet lån på 3-4 %, kan du måske konvertere ned til 2 % eller variabel rente og dermed reducere ydelsen selv med afdrag.
3. Prioritets- eller boligkredit
   En kassekredit i boligen. Du betaler kun renter af det hævede beløb og kan sætte ekstra ind, når du har midler. Renterne er dog ofte lidt højere end på realkreditlån.
4. Tillægslån/realkreditlån nummer to
   Bevar hovedlånet med afdrag, men optag et mindre afdragsfrit tillægslån til konkrete udgifter (fx energirenovering). Giver dig klarhed over, hvor meget gælden vokser.
5. Nedsparingslån
   En løsning hvor du planlægger at spise af friværdien de sidste 10-15 år i boligen. Afdragsfrihed kan indgå, men her er det meningen, at gælden gradvist øges og boligen sælges, når du ikke længere skal eller kan bo der.
6. Boligskifte
   Mindre og billigere bolig (evt. leje) kan frigive friværdi og sænke de månedlige udgifter uden at øge gælden.

Tip: Brug realkreditinstitutternes onlineberegnere til at sammenligne ÅOP (årlige omkostninger i procent) for afdragsfrihed versus ovenstående alternativer. Et par minutters tastning kan spare dig tusindvis af kroner over lånets løbetid.

Sådan øger du chancen for godkendelse

• Betal dyr kort- eller forbrugsgæld ned før ansøgning.
• Vis stabile pensionsudbetalinger og eventuelle supplerende indtægter - også mindre beløb fra fx fritidsjob tæller.
• Udarbejd et budget på to scenarier: nuværende renter og +3 %-point. Det imponerer rådgiveren og giver dig ro i maven.
• Overvej at søge kortere afdragsfri periode (fx 5 år) - det siger instituttet oftere ja til og koster mindre i bidrag.

Med styr på nøgletallene og kendskab til dine alternativer kan du træffe et informeret valg - og forhandle dig til den bedste pris på afdragsfriheden.

Tjekliste: Sådan vælger du og forhandler prisen

Nedenfor finder du en praktisk tjekliste, der hjælper dig med at vælge den rigtige afdragsfrihed og forhandle prisen ned - trin for trin.

1. Indhent mindst to-tre konkrete tilbud
   Kontakt både dit nuværende realkreditinstitut, din bank og evt. en uafhængig rådgiver. Bed om skriftlige lånetilbud, så du kan sammenligne tallene sort på hvidt.
2. Sammenlign bidragssatser og ÅOP
   
   • Bidragssats: Løftepunktet for den pris, du betaler for afdragsfrihed. Notér satsen både med og uden afdrag.
   • ÅOP (Årlige Omkostninger i Procent): Det bedste pejlemærke, når du vil se den samlede pris, inkl. renter, bidrag og gebyrer.
3. Spørg eksplicit til alle gebyrer og bindinger
   

   Gebyrtype	Typisk niveau	Hvad du kan forhandle
   Etablering/ændring	2.000-5.000 kr.	Spørg om rabat eller nulgebyr ved større engagement
   Kurstab/kursskæring	0,1-0,2 point	Bed om maksimal vished om kursen - fx fastkursaftale
   Tinglysning	1,5 % af hovedstol	Kan ikke forhandles, men planlæg tidspunktet (undgå prisstigninger)

4. Brug online-beregnere - men dobbelttjek tallene
   Realkreditinstitutterne og Finanstilsynet stiller beregnere til rådighed. Indtast samme forudsætninger (lånebeløb, rente, løbetid) i alle beregnere, så du får et retvisende sammenligningsgrundlag.
5. Lav en plan for tiden efter afdragsfriheden
   Spørg dig selv (og rådgiver):
   
   • Hvad bliver min månedlige ydelse, når afdragene begynder igen?
   • Hvordan påvirker det mit pensionsbudget?
   • Skal jeg omlægge lånet igen - og hvad vil det koste?
6. Stress-test dit budget
   Læg 2-3 %-point oven i den nuværende rente og se, om økonomien stadig hænger sammen, mens du afdrager. Brug en simpel regnearksskabelon eller bankens budgetværktøj.
7. Hold styr på dokumenter og tidsfrister
   
   • Seneste årsopgørelse fra Skat
   • Pensionsmeddelelser (livrente, ratepension m.m.)
   • Ejendomsvurdering eller salgsopstilling
   • Budgetskema underskrevet af dig og evt. ægtefælle

   De fleste institutter kræver, at du underskriver dokumenterne digitalt inden for 8-14 dage. Misses fristerne, skal sagen ofte genberegnes - og så stiger kurs- og gebyrrisikoen.

Tip: Notér alle aftaler i en mail til rådgiveren, så der ikke opstår tvivl om det aftalte. På den måde har du både bedre overblik og en stærkere forhandlingsposition.