Hvornår er det billigst at belåne friværdien?

Drømmer du om at give økonomien et lille pusterum - måske til at renovere sommerhuset, hjælpe børnebørnene på vej eller bare få lidt ekstra råderum i hverdagen? For mange seniorer ligger der en skjult formue gemt i murstenene: boligens friværdi. Men hvornår er det egentlig smartest - og billigst - at gøre brug af den?

Renten stiger og falder som tidevandet, bidragssatserne justeres, og bankernes gebyrer kan snige sig ind ad bagdøren. Derfor kan timingen af et friværdilån betyde forskellen på tusindvis af kroner over lånets løbetid. I denne guide viser vi dig, hvordan du navigerer sikkert gennem tal-junglen og finder det tidspunkt, hvor lånet koster mindst - uden at gå på kompromis med trygheden i din seniortilværelse.

Artiklen er bygget op, så du først får helt styr på, hvad friværdi egentlig er, og hvilke lånemuligheder der passer til dig som senior. Dernæst zoomer vi ind på de faktorer, der bestemmer prisen - fra markedsrenter til bidragssatser og skattefradrag. Til sidst får du konkrete tommelfingerregler og en praktisk tjekliste, så du kan tage den veloplyste beslutning og måske spare både bekymringer og penge.

Sæt dig godt til rette med en kop kaffe, og lad Senior Online være din trygge guide i den digitale - og økonomiske - hverdag.

Forstå friværdi og lånemulighederne

Inden du kan beslutte, om - og hvornår - du skal belåne din friværdi, er det vigtigt at forstå, hvad friværdi egentlig er, hvilke grænser der gælder for belåning, og hvilke lånetyper du som boligejer - og særligt som senior - kan vælge imellem.

Hvad er friværdi?

Friværdi er forskellen mellem din boligs aktuelle markedsværdi og den gæld, der er tinglyst i boligen.

Eksempel: Boligens værdi vurderes til 3.000.000 kr., og restgælden på dine lån er 1.800.000 kr. Din friværdi er derfor 1.200.000 kr.

Belåningsgrænser: 60 % vs. 80 %

• 0-60 %: Det billigste interval. Her betaler du den laveste bidragssats til realkreditinstituttet.
• 60-80 %: Stadig billigt i forhold til banklån, men bidragssatsen er højere.
• Over 80 %: Kan som hovedregel kun finansieres med dyrere banklån eller garanti, da realkreditten stopper ved 80 %.

Jo længere du holder dig under 60 %, jo lavere løbende omkostninger - derfor er timing og lånetype afgørende.

Typiske produkter til belåning af friværdi

1. Realkreditlån
   
   • Fastforrentet: Giver ro i budgettet i hele løbetiden, men renten er oftest lidt højere til at begynde med. God mod “nattero‐høje” renter.
   • Variabelt forrentet (Fx F-kort, F3, F5): Start­renten ligger typisk lavere, men du bærer risikoen for, at den stiger ved næste refinansiering.
   • Afdragsfrihed: Op til 10 år ad gangen. Frigør likviditet, men betyder også, at gælden falder langsommere.
2. Prioritetslån / Friværdikredit
   

   Et fleksibelt bankprodukt, hvor lånet fungerer som en kassekredit med pant i boligen.

   • Du kan hæve og indsætte efter behov - renter beregnes dagligt af den aktuelle saldo.
   • Rentesatsen er ofte CITA/3 mdr. + et tillæg, dvs. variabel og cirka ½-1 procentpoint dyrere end et realkreditlån under 60 %.
   • God til kortvarige behov eller “buffer”, men dyrere på lang sigt.
3. Banklån med pant i boligen
   
   • Bruges typisk til den del, der ligger over 80 % eller til mindre beløb under 500.000 kr.
   • Fast eller variabel rente - altid højere end realkredit.
   • Hurtigere sagsbehandling og færre tinglysningsomkostninger, men dyrere månedlig ydelse.

Særlige forhold for seniorer

Fordele og ulemper ved de tre hovedprodukter

• Realkreditlån
  • + Lav rente og bidrag, lang løbetid, mulighed for afdragsfrihed.
  • − Mindre fleksibelt, højere etableringsomkostninger (taksator, tinglysning).
• Prioritetslån / Friværdikredit
  • + Fleksibel hæv/indsæt, ingen omlægning nødvendig ved kursfald.
  • − Variabel (ofte højere) rente, fristende at lade saldoen vokse.
• Banklån
  • + Hurtig sagsgang, lav oprettelses­omkostning.
  • − Høj rente, kortere løbetid, ofte krav om afdrag.

Sammenfattende: For de fleste seniorer, der ønsker lave, stabile udgifter, vil et fastforrentet realkreditlån under 60 % fortsat være den billigste og mest trygge løsning. Ønsker du derimod fleksibilitet til løbende at trække på friværdien, kan en prioritetskredit være relevant - så længe du er bevidst om rente­risikoen og har et solidt rådighedsbeløb.

Hvad afgør prisen på at belåne friværdien?

Når du skal afgøre, om et lån i friværdien er billigt eller dyrt, er det ikke nok at se på den nominelle rente alene. Nedenfor får du et samlet overblik over de vigtigste prisdrivere - samt den risiko, der kan få den reelle pris til at stikke af.

1. Markedsrente og obligationskurs

• Markedsrenten bestemmes af Nationalbankens og de internationale renteniveauer. Stiger renten, stiger ydelsen på nye variabel- og F-lån typisk straks, mens fastforrentede lån får højere kupon - men kan udstedes til lav kurs.
• Obligationskursen er prisen på de obligationer, realkreditinstituttet sælger for at finansiere dit lån. En lav kurs (fx 95) betyder, at du hæver 95 kr. men skylder 100 kr. - og omvendt. Det påvirker effektiv rente og ÅOP.
• Fastforrentede lån beskytter dig mod rentestigninger, men kursen svinger mere, så timingen kan gøre lånet dyrere eller billigere.

2. Bidragssats og belåningsinterval

*Eksempler pr. 2024; satser varierer mellem institutter.

3. Stiftelsesomkostninger, kursskæring og åop

1. Stiftelsesprovision og gebyrer: Engangsbeløb til bank/realkredit (fx 0,5-1,5 % + tinglysning). Har du kort tid tilbage som boligejer, vejer de tungt.
2. Kursskæring: Lånet udbetales til en kurs nogle tiendedele under markedsprisen, hvilket reelt øger din gæld.
3. ÅOP (Årlige Omkostninger i Procent): Samler alle renter og omkostninger i én sats. Brug den til at sammenligne lån, men husk at ÅOP er beregnet ud fra en bestemt løbetid og kan svinge, hvis du indfrier før tid.

4. Løbetid og afdragsfrihed

• Løbetid: Jo hurtigere du afdrager, desto mindre betalt rente. Omvendt bliver den månedlige ydelse højere - et kritisk punkt for pensionister på fast indkomst.
• Afdragsfrihed: Op til 10 år uden afdrag kan give luft i økonomien. Men bidraget er højere, og du opbygger ingen ny friværdi i perioden.
• I sidste ende handler valget om balance mellem kontantflow nu og totaløkonomi over tid.

5. Rentefradrag - Den skjulte rabat

Renter på både realkredit- og banklån kan fratrækkes i skat (ca. 27-33 %, afhængigt af indkomst). Dit netto renteudgift er altså lavere end den nominelle:

Netto rente = Bruttorente × (1 - fradragsprocent)

Bemærk at fradragsværdien falder gradvist frem mod 2029. Samtidig tæller bidrag og stiftelsesomkostninger ikke med i fradraget.

6. Risiko: Rente- og kursrisiko

• Renterisiko: Har du variabel rente, kan ydelsen stige ved refinansiering. Fast rente giver budgetsikkerhed, men du betaler typisk en lille præmie her og nu.
• Kursrisiko: Sælger du boligen eller omlægger lånet tidligt, kan kursen være lavere end da du optog lånet, og du skal indfri til overkurs.
• Praktisk tommelfingerregel: Jo kortere tid du forventer at blive boende, desto mere skal du overveje fast rente eller lav løbetid for at reducere kursrisikoen.

Hurtigt overblik: Sådan påvirker faktorerne din lånepris

Summen af posterne ovenfor - og deres indbyrdes samspil - afgør, om du ender med et billigt eller dyrt lån i din friværdi. Brug derfor ÅOP til grov sammenligning, lav din egen følsomheds­analyse på rente/kurs, og tjek altid hvilken ydelse dit budget kan bære, hvis renterne får et ordentligt nøk op.

Hvornår er det billigst – og hvordan finder du det bedste tidspunkt?

Det kan virke uoverskueligt at ramme det helt rigtige tidspunkt til at belåne sin friværdi, men et par enkle pejlemærker kan bringe dig langt. Her får du de vigtigste tommelfingerregler, en konkret tjekliste samt de faldgruber, du som pensionist skal være særligt opmærksom på.

Praktiske tommelfingerregler

• Hold dig under 60 % belåning: Under denne grænse er bidragssatsen typisk 0,20-0,55 %, mens den ofte stiger til 0,75-1,10 % i intervallet 60-80 %. Jo lavere bidrag, jo billigere lån.
• Udnyt lavt renteniveau og lave obligationskurser: Når markedsrenten falder, stiger obligationskurserne normalt - og omvendt. Billigst er det, når renten er lav og kurserne fortsat giver en kurs omkring 99-100, så du undgår kurstab.
• Erstat dyr bankgæld: Har du kassekredit eller banklån til 8-12 %, kan et realkreditlån til 4-6 % (eller lavere) give en kontant besparelse, selv efter omkostninger.
• Brug naturlige omlægningsvinduer: Ved rentetilpasning (F1-F5), udløb af fast rente eller muligheden for konvertering får du lavere gebyrer, færre kurstab og oftere de bedste tilbud.

Hvornår giver det ekstra mening at slå til?

1. Når din belåning er faldet pga. prisstigninger: Hvis huspriserne er steget 10-15 %, kan du komme under 60 % uden at have afdraget ekstra.
2. Når bidragssatser justeres ned: Flere institutter sænker lejlighedsvis bidraget - ofte i konkurrence med hinanden. Hold øje med pressemeddelelser og nyhedssites.
3. Når du alligevel skal omlægge lån: Står du over for at konvertere et 2 %-lån til 4 %-lån, kan du “lægge” et friværdilån oveni uden at betale dobbelte omkostninger.

Tjekliste: Break-even-beregning

En tommelfingerregel er, at omkostningerne bør kunne tjenes hjem på max 2-3 år. Er tilbagebetalingstiden længere, skal du overveje, om fleksibilitet eller afdragsfrihed i stedet er vigtigst.

Budgethensyn for pensionister

• Likviditet frem for alt: Vælg afdragsfrihed, hvis din månedlige økonomi er stram, men husk at renten er lidt højere.
• Skat: Rentefradraget er kun cirka 25 % (2024). Det gør variabelt forrentede lån dyrere efter skat, end de ser ud før skat.
• Offentlige ydelser: Hævning af friværdi tæller ikke som indkomst, men afdragsfrihed kan øge formuen over tid - og det kan påvirke ældrechecken.
• Fremtidige plejeudgifter: Bevar en buffer, så du ikke tvinges til at optage dyr bankgæld senere.

Typiske faldgruber

• For høj belåningsgrad: Kommer du over 60 %, stiger bidraget markant - og det forsvinder ikke, før du igen er under grænsen.
• Kort rente uden sikkerhedsnet: Variabel rente kan stige hurtigt. Overvej renteloft eller fast rente, hvis du sover bedre om natten med forudsigelige udgifter.
• Glemte gebyrer: Kursskæring, tinglysningsafgift (1.750 kr. + 1,5 % af hovedstolen) og ekstraprovisioner spiser af gevinsten.
• Små lån – store omkostninger: Belåner du under ca. 200.000 kr., kan omkostningerne overstige fordelen. Overvej i stedet en friværdikredit.
• Overoptimistiske boligpriser: En boligvurdering, der ikke holder til bankens vurdering, kan vælte hele regnestykket.

Ved at kombinere disse pejlemærker med din personlige økonomi kan du finde det tidspunkt, hvor det ganske enkelt er billigst - og samtidig mest trygt - at aktivere din friværdi.