Kan jeg indefryse ejendomsskatten som pensionist i 2025?

Ejendomsskatten stiger - men behøver din månedlige økonomi at gøre det samme?

2025 bliver et skelsættende år for danske boligejere, ikke mindst for os, der nyder livet som pensionister. Nye boligskatter træder i kraft, og to forskellige indefrysningsordninger står klar til at hjælpe dig, som helst vil lade skattekontoen vente til senere. Men hvornår er det egentlig en god idé at udsætte betalingen - og kan du overhovedet få lov?

I denne guide fra Senior Online - din trygge guide til den digitale hverdag får du svarene, du kan handle på. Vi skærer forskellen på grundskyld og ejendomsværdiskat ud i pap, gennemgår kravene for pensionister i 2025 og viser trin-for-trin, hvordan du søger om at indefryse ejendomsskatten - helt digitalt.

Fyld kaffekoppen og læn dig tilbage. Om få minutter ved du, om du kan lade skatteregningen hvile trygt i murstenene, mens du bruger pengene på det, der gør seniorlivet værd at nyde.

Overblik: Kan du indefryse ejendomsskatten som pensionist i 2025?

Det helt korte svar: Ja - som pensionist i 2025 kan du stadig få kommunens lån til betaling af ejendomsskatten, og du kan vælge den nye, frivillige indefrysning af stigninger i boligskatter. Hvilken ordning der passer dig, afhænger af, hvilken del af skatten du vil udskyde, og om du opfylder kravene til alder, ejerforhold og eventuelle restancer.

Begrebsafklaring

De to relevante ordninger i 2025

1. Kommunens lån til betaling af ejendomsskat (pensionistordningen)
   • Målgruppe: Folkepensionister og visse førtidspensionister.
   • Omfang: Hele den årlige grundskyld kan lånes af kommunen.
   • Sikkerhed: Kommunen tinglyser et pantebrev i boligen.
   • Tilbagebetaling: Når boligen sælges, ved dødsbo eller hvis lånet opsiges.
2. Frivillig indefrysning af stigninger i boligskatter
   • Målgruppe: Alle boligejere - også pensionister - fra og med 2024-skatter.
   • Omfang: Kun den årlige stigning i både grundskyld og ejendomsværdiskat kan udskydes; basisbeløbet betales som normalt.
   • Sikkerhed: Statens pantebrev registreres automatisk uden gebyr.
   • Tilbagebetaling: Når boligen sælges eller der sker ejerskifte. Kan indfries frivilligt når som helst.

Med andre ord: pensionistordningen dækker hele grundskylden, mens den frivillige indefrysning kun dækker fremtidige stigninger - men begge løsninger giver dig mulighed for at lette den løbende likviditet og beholde flere penge mellem hænderne hver måned.

I de næste afsnit dykker vi ned i, hvem der præcist kan få ordningerne, hvordan du søger, og hvad det betyder for din økonomi og arv.

Hvem kan få indefrysning? Betingelser i 2025

Indefrysning af boligskatter i 2025 tilbydes gennem to adskilte ordninger, der hver har sit regelsæt. Nedenfor finder du først et samlet overblik, derefter de vigtigste detaljer for hver ordning.

1) kommunens lån til betaling af ejendomsskat (pensionist­ordningen)

1. Alder & pensionsstatus
   Du skal senest 1. januar 2025:
   • have nået folkepensionsalderen eller
   • modtage førtidspension efter de gældende regler eller
   • være på efterløn.
2. Bopælskrav
   Boligen skal være din helårsbolig, og du skal have folkeregisteradresse dér.
3. Ejerforhold
   Du (og evt. ægtefælle/samlever) skal eje boligen direkte. Er der flere ejere, skal alle samtykke til lånet.
4. Hvilke skatter kan indefryses?
   Kommunen betaler din årlige grundskyld (ejendomsskatten på selve grunden) direkte til sig selv. Betaling af ejendomsværdi­skat er ikke omfattet.
5. Pant & belåningsgrænse
   Kommunen tager pant svarende til lånebeløbet. Når kommune­lån + dine øvrige lån overstiger 95 % af den offentlige ejendomsværdi, får du afslag.
6. Fravær af restancer
   Du må ikke stå i restance med skatter, afgifter eller termins­ydelser på boligen.
7. Boligtyper
   • Ejerbolig (parcel-/rækkehus, ejerlejlighed): Fuldt omfattet.
   • Andelsbolig: Kun hvis ejendomsskat opkræves direkte af kommunen hos foreningen.
   • Fritids-/sommerhus: Ikke omfattet.

2) frivillig indefrysning af stigninger i boligskatter (”24-frys”)

1. Alder & pensionsstatus
   Ingen særlige krav - alle ejer­boligejere kan tilmelde sig. Ordningen kan derfor bruges af pensionister, men også af yngre boligejere.
2. Bopælskrav
   Ejendommen behøver ikke være helårsbolig; fritidshuse er også omfattet.
3. Ejerforhold & samtykke
   Alle registrerede ejere skal underskrive med MitID. Sameje eller I/S-ejerskab er tilladt, så længe der er en privat ejer­struktur (ikke selskab).
4. Hvilke skatter kan indefryses?
   Kun stigningen i grundskyld og ejendomsværdi­skat i forhold til 2024-niveauet. Den oprindelige 2024-skat skal du fortsat betale årligt.
5. Pant & belåningsgrænse
   Skatteministeriet tinglyser et statslån i ejendommen svarende til den indefrosne saldo. Der er pt. ingen øvre belånings­procent, men ordningen bortfalder, hvis du har ubetalte restancer.
6. Boligtyper
   Parcelhus, ejerlejlighed, andelsbolig, fritidshus, landejendom og udlejningsejendom er alle dækket.

Fælles krav og gode huskeregler

• Samtykke fra ægtefælle/samlever: Selv hvis vedkommende ikke står på skødet, skal ægtefællen ofte underskrive pga. formue­fællesskab.
• Ingen restancer: Ubetalte skatter, afgifter eller termins­ydelser kan give afslag.
• Pantets rang: Kommunen/Skatteministeriet placerer sig som hovedregel efter realkredit og bank, men før eventuelle private spærringer.
• Revurdering ved ejerskifte: Flytter eller sælger du, skal lånet typisk indfries. Et dødsbo kan overtage lånet, men vælger ofte at indfri ved salget.

Opfylder du ovenstående betingelser, er næste skridt at ansøge - læs hvordan i næste afsnit.

Sådan gør du: Ansøgning, frister og trin-for-trin

Her får du den praktiske vejledning til, hvordan du i 2025 rent faktisk søger om at få indefrosset dine boligskatter - hvad enten du benytter kommunens klassiske pensionistordning eller den nye, landsdækkende ordning for frivillig indefrysning af stigninger.

1. Hvor og hvordan søger du?

2. Oplysninger og bilag du skal have klar

1. CPR-nummer og MitID - begge ordninger kræver sikker digital identifikation.
2. Ejendommens adresse og ejendomsnummer (fremgår af seneste ejendomsskattebillet eller BBR-udskrift).
3. Navne/CPR-nummer på eventuelle medejere - de skal samtykke digitalt, før lånet kan oprettes.
4. Oplysning om eksisterende lån/pant i boligen (kun hvis kommunen beder om det for at vurdere belåningsgrænsen).
5. Dokumentation for pensionsstatus - typisk automatisk via indkomstregistret; har du udenlandsk pension, kan kommunen bede om kopi af pensionsudbetaling.
6. Fravær af restancer - systemet tjekker selv, men har du ældre restancer, skal de betales først.

3. Trin-for-trin - Kommunens pensionistlån

1. Log ind på Borger.dk › Søg ”Lån til betaling af ejendomsskat” › klik Start.
2. Vælg ejendom (systemet henter automatisk dine ejerforhold).
3. Godkend, at kommunen må tage 1. prioritets pant (normalt index 31 i tingbogen).
4. Bekræft, at der ikke er restance til hverken kommunen eller Skat.
5. Digitalt samtykke fra ægtefælle/medejer sendes automatisk via e-Boks - de skal acceptere inden for 14 dage.
6. Følg status i din Indbakke. Når lånet er bevilget, betaler kommunen fremtidige ejendomsskatte­rater direkte til sig selv.

Når lånet træder i kraft

Kommunen registrerer lånet ved næste forfaldsdato for ejendomsskat (oftest 1. april/1. juli). Beløbet optræder ikke længere på din opkrævning.

4. Trin-for-trin - Frivillig indefrysning af stigninger

1. Gå til skat.dk › Log ind i TastSelv › ”Boligskatter”.
2. Vælg ”Tilmeld indefrysning af stigning”. Her fremgår den forventede stigning i både grundskyld og ejendomsværdiskat for 2025.
3. Accepter tingslyst pant til staten (automatisk tinglysning, gebyrfrit).
4. Godkend aftalen - samtykke fra medejere indhentes som ovenfor.

Når indefrysningen træder i kraft

Stigningen bliver fratrukket dine acontorater fra og med første rate efter 1. januar 2025. Skattestyrelsen registrerer beløbet som et rente- og gebyrfrit lån (rentesats fastsættes årligt; i 2024 var den 2,0 %).

5. Udbetaling, afvikling og indfrielse

• Udbetales aldrig til dig personligt - kommunen/staten bruger lånet til at dække skatten, så du slipper for at lægge pengene ud.
• Afvikling ved salg/flytning: Hele lånet (hovedstol + påløbne renter/omkostninger) skal indfries af købesummen i forbindelse med refusions­opgørelsen. Din advokat/ejendomsmægler modtager automatisk oplysning om saldoen.
• Dødsbo: Lånet fremgår af tingbogen. Boet indfrier før fordeling af arv, medmindre efterlevende ægtefælle ønsker at overtage boligen, hvorefter lånet kan fortsætte.
• Løbende indfrielse: Du kan til enhver tid betale hele eller dele af lånet via kommunekontoen/Skattestyrelsens betalingslinje uden gebyr.
• Fortrydelse: Ønsker du at stoppe ordningen fremadrettet, logger du blot ind samme sted og vælger ”Afmeld ordning”. Allerede indefrosne beløb består, men der optages ikke nye.

6. Frister du bør kende

• 1. marts 2025: Sidste frist for at ansøge, hvis du vil have hele års­skatten for 2025 med i kommunens pensionistlån.
• 30. november 2025: Sidste frist for at tilmelde/fravælge indefrysning for 2026-stigningen (gælder SKAT-ordningen - fristen følger vurderings­kalenderen).
• 14 dages samtykke: Medejere har 14 dage til at give digitalt tilsagn, ellers bortfalder ansøgningen, og du må starte forfra.

Følger du ovenstående trin, er du godt på vej til at lette din boligøkonomi i 2025. Vær dog opmærksom på, at selv om indefrysning kan give luft i hverdagen, vokser lånet i baggrunden - læs derfor næste afsnit om renter, gebyrer og fordele/ulemper, før du beslutter dig endeligt.

Økonomiske konsekvenser: Renter, gebyrer og fordele/ulemper

Inden du beslutter dig for at sætte ejendomsskatten på pause, er det vigtigt at forstå de økonomiske mekanismer bag ordningen. Her får du et overblik over renter, gebyrer, fordele, ulemper og mulige alternativer.

Sådan beregnes renter og omkostninger i 2025

*Tinglysningsafgiften betales kun første gang, uanset hvor mange år du indefryser.

Hvad betyder det for friværdi og arv?

• Det indefrosne beløb bliver et pantebrev i din bolig. Når du (eller dine arvinger) sælger, skal lånet indfries med påløbne renter.
• Den opsparede gæld vokser eksponentielt, fordi renten tilskrives årligt. Jo længere tid du bliver boende, desto mere af friværdien ædes op.
• Ved faldende boligpriser eller høj belåning i forvejen kan pantet presse dig tættere på belåningsgrænsen (80 % for realkredit) og gøre det sværere at omlægge eksisterende lån.

Indefrysning vs. Skatterabat - Hvad er forskellen?

1. Skatterabat (indført i 2017/18) er en permanent rabat på stigningen i ejendomsværdiskatten, som ikke skal betales tilbage og ikke forrentes. Der kan ikke søges om ny rabat i 2025.
2. Indefrysning er et lån, som du betaler tilbage ved fraflytning eller dødsbo - med renter.

Hvornår kan indefrysning være en fordel?

• Hvis kontantstrømmen er stram, men du har høj friværdi, f.eks. enkelt pensionist i ejerbolig.
• Når stigningen i ejendomsskatter kun udgør et mindre beløb (f.eks. 1.000-3.000 kr. årligt), så renten ikke løber løbsk.
• Hvis du alligevel planlægger at sælge boligen inden for få år, så renten kun løber kort tid.

Typiske faldgruber

• Rente på rente-effekten undervurderes - især ved 10-20 års horisont.
• Forhøjet gæld kan blokere for fremtidig belåning eller omvendt realkredit.
• Krav om samtykke fra medejere eller långivere kan forsinke salgsprocessen.
• Ordningen dækker kun ejendomsskatter - ikke ejerforeningsbidrag, forsikringer eller vedligehold.

Mulige alternativer

• Omlægning af realkredit- eller banklån - f.eks. konvertering til afdragsfrihed i en periode.
• Opsparings- eller budgettilpasning - nedjustering af faste udgifter eller brug af pension/kapitalpension.
• Ekstraordinær afdragsbetaling på indefrysningslånet, hvis økonomien forbedres (kan ske uden gebyr).
• I sidste ende: Flytning til mindre eller billigere bolig, hvis skatter og øvrige boligudgifter bliver for høje.

Indefrysning kan være et nyttigt redskab til at udjævne økonomien som pensionist, men vær bevidst om, at du blot udskyder betalingen - med renter. Brug derfor ordningen selektivt og overvej, om et mindre lån i banken eller en tilpasning af budgettet i virkeligheden er billigere på lang sigt.