Skal jeg betale skat, når jeg udlejer mit sommerhus?

Drømmer du om at tjene lidt ekstra på dit sommerhus, mens det alligevel står tomt? Mange seniorer udlejer i dag deres fritidsbolig - både for at finansiere vedligeholdelsen og for at få flere mennesker til at nyde de smukke danske kyster. Men hvad siger Skat?

Reglerne for beskatning af lejeindtægter har ændret sig flere gange de seneste år, og det kan være svært at gennemskue, hvornår du skal betale skat, hvor meget du skal betale, og hvordan du indberetter det korrekt. Vælger du den forkerte metode eller glemmer et fradrag, kan det koste dyrt - både i ekstra skat og i bøder.

I denne guide fra Senior Online - Din trygge guide til den digitale hverdag får du et klart overblik over reglerne, praktiske eksempler og trin-for-trin-vejledning, så du kan udleje med ro i maven.

Læs videre og få svar på:

• Hvornår dine indtægter er skattefri, og hvornår de bliver skattepligtige.
• Hvilken af de to skatteopgørelsesmetoder - bundfradrag eller regnskab - der kan betale sig for dig.
• Hvordan du indberetter korrekt i TastSelv, så du undgår ubehagelige overraskelser fra Skattestyrelsen.
• De typiske faldgruber, som senior-udlejere oftest træder i - og hvordan du elegant undgår dem.

Sæt dig godt til rette med en kop kaffe, og lad os sammen gøre skattereglerne forståelige - skridt for skridt.

Overblik: Hvornår skal jeg betale skat af udlejning af sommerhus?

Det korte svar er: Ja, lejeindtægter fra dit eget sommerhus er som udgangspunkt skattepligtige - men kun den del, der overstiger de fradrag, du har ret til. Her får du det store overblik:

Hovedreglen

Når du udlejer dit private sommerhus - hvad enten det er nogle få uger om året via et bureau eller du selv finder lejerne - skal du oplyse indtægten til Skattestyrelsen. De første kroner er dog skattefri, fordi du får et bundfradrag. Alt over bundfradraget beskattes som kapitalindkomst efter din personlige skatteprocent (typisk 37-42 %, afhængigt af øvrige forhold).

Hvad er skattefrit?

• Dit bundfradrag (størrelsen afhænger af, om du udlejer via bureau eller privat) er 100 % skattefrit.
• Egen brug af sommerhuset er naturligvis skattefri - du beskattes kun af penge, du modtager fra lejere.

Privat udlejning eller erhverv?

Tip: Grænsen mellem privat og erhverv er ikke skrevet i sten. Skattestyrelsen vurderer ud fra omfang, organisering og servicegrad. Er du i tvivl, så indhent et bindende svar.

Satser og grænser - De ændrer sig hvert år

Både bundfradrag og andre beløbsgrænser bliver reguleret årligt. De seneste beløb (indkomstår 2024) er:

• Via godkendt udlejningsbureau: Bundfradrag 46.100 kr.
• Privat udlejning (uden bureau): Bundfradrag 12.700 kr.

Beløbene indeksreguleres, så husk altid at tjekke de aktuelle satser på skat.dk før du beregner, hvad du skal betale.

Sådan påvirker hovedreglen resten af din proces

1. Når du kender dine lejeindtægter og årets bundfradrag, kan du vælge bundfradrags- eller regnskabsmetoden (mere om dem i næste afsnit).
2. Indtægten, der er tilbage efter fradrag, oplyser du på din årsopgørelse.
3. Er du tæt på at udleje hele året eller tilbyder ekstra services, bør du undersøge, om reglerne for erhverv og moms gælder for dig.

Med dette overblik i baghovedet er du klar til at dykke ned i hvordan du konkret opgør din skat - det gennemgår vi i næste sektion.

To metoder til at opgøre skatten: Bundfradragsmetoden og regnskabsmetoden

1. To grundlæggende måder at gøre det på

Når du skal opgøre skat af lejeindtægterne fra dit sommerhus, kan du hvert år vælge imellem to metoder:

2. Hvorfor gør det en forskel, om du bruger bureau eller udlejer privat?

Bureauer og digitale formidlere (fx Novasol, Feriepartner og Airbnb) er omfattet af DAC7-reglerne og indberetter automatisk både din bruttoleje og antallet af udlejningsdage til Skattestyrelsen. Vælger du bundfradragsmetoden, giver det:

• Et højt bundfradrag (ca. 46.500 kr. i 2024 - satsen reguleres årligt).
• Mindre administrativt arbejde, fordi oplysningerne allerede ligger på din årsopgørelse.

Udlejer du helt privat - fx til familie, venner eller via egen annonce - gælder et lavere bundfradrag (ca. 12.700 kr. i 2024). Du skal desuden selv taste indtægten ind i “Lejeindtægter” i årsopgørelsen.

3. Hvad kan du trække fra?

1. Bundfradragsmetoden
   • Standardbundfradrag + 40 % fradrag af resten = ingen yderligere fradrag.
   • Du må altså ikke efterfølgende trække el, vand eller vedligeholdelse fra.
2. Regnskabsmetoden
   • Alle faktiske, dokumenterede driftsudgifter, fx:
     • Forsikring, ejendomsskat og renovation (forholdsmæssigt for udlejningsperioden).
     • El, vand, varme baseret på måleraflæsning eller standardsatser.
     • Vedligeholdelse (ikke forbedringer!) udført før, under eller efter lejeperioden.
     • Annoncering, internet, udlejningsprovision.
   • 2 % bygningsafskrivning (ej grundværdien) - husk maksimumbeløbet pr. m².
   • Du kan ikke fratrække egen arbejdsløn.

4. Sådan vælger du den mest fordelagtige metode

1. Sammenlign din bruttoleje med satserne
   Er bruttolejen mindre end det forventede bundfradrag? Så er bundfradragsmetoden næsten altid bedst.
2. Beregn de faktiske udgifter
   Ligger de højt (fx pga. mange udlejningsuger eller høje forsikringspræmier)? Regnskabsmetoden kan give den største skattemæssige fordel.
3. Lav to prøveberegninger
   Skat.dk’s beregningsark eller en simpel Excel kan hurtigt vise differencen.
4. Husk, du kan skifte hvert år
   Du vælger blot den ønskede metode, når du indtaster i årsopgørelsen - men samme metode skal bruges for alle udlejninger i det pågældende indkomstår.
5. Tjek kommende investeringer
   Planlægger du større vedligeholdelse næste år? Så kan det være optimalt at skifte til regnskabsmetoden det år, hvor udgiften falder.

5. Kort opsummering

Bundfradragsmetoden er hurtig og enkel med et stort standardfradrag - især via bureau. Regnskabsmetoden kræver mere papirarbejde, men kan overgå standardfradraget, hvis du udlejer meget eller har store dokumenterede udgifter. Brug tid på at lave to grove beregninger, før du låser dig fast - det betaler sig.

Indberetning og betaling: Sådan gør du i praksis

Det behøver ikke være kompliceret at få din sommerhus-udlejning korrekt med i skat. Følg trinene nedenfor - og husk, at du altid kan gemme siden som bogmærke og vende tilbage, når selvangivelsen åbner 15. marts.

1. Før du logger ind: Saml dine oplysninger

• Adresse og matrikelnummer på sommerhuset.
• Antal udlejede dage samt perioder for egen brug.
• Bruttolejeindtægt (før fradrag) - opdel gerne på formidler og privat udlejning.
• Udgifter, hvis du bruger regnskabsmetoden (f.eks. el, forsikring, reparationer, annoncer).
• Fradragstype (bundfradragsmetoden eller regnskabsmetoden) for det pågældende indkomstår.
• Eventuelle a conto-indbetalinger af B-skat i løbet af året.

2. Hvad indberetter udlejningsbureauet automatisk?

Som følge af DAC7-reglerne sender alle danske (og de fleste udenlandske) formidlere - f.eks. Novasol, Sol og Strand eller Airbnb - dine lejeoplysninger direkte til Skattestyrelsen. Du vil normalt kunne se beløbet:

• i din årsopgørelse (oplysningsskema) under feltet “Udlejning af fast ejendom”
• allerede i forskudsopgørelsen fra november, hvis du tidligere har udlejet via samme formidler.

Vigtigt: Kontroller altid, at indberetningen stemmer. Har du også udlejet privat, skal du selv lægge det beløb oveni.

3. Sådan retter eller tilføjer du beløbet i tastselv

1. Gå til TastSelv » Årsopgørelse / Oplysningsskema (åbner 15. marts).
2. Vælg “Udlejning af boliger”. Her finder du typisk:
   • Rubrik 37 - privat udlejning af sommerhus (bundfradragsmetoden).
   • Rubrik 111/112 - hvis du anvender regnskabsmetoden og indtægten behandles som kapitalindkomst.
   (Rubriknumre kan skifte; følg derfor altid den vejledning, der står på Skat.dk for det aktuelle år.)
3. Indtast bruttolejen. Systemet fratrækker automatisk bundfradraget, hvis du har markeret, at du bruger bundfradragsmetoden.
4. Ved regnskabsmetoden indtaster du både indtægter og udgifter; feltet beregner overskuddet.
5. Afslut, kontroller, og indsend.

4. Skal du betale b-skat i løbet af året?

Hvis du forventer et overskud (efter fradrag) på over ca. 40.000 kr., kan det være en fordel at betale B-skat, så du undgår restskat med procenttillæg året efter.

1. Log på TastSelv » Forskudsopgørelse.
2. Ret rubrikken “Forventet overskud ved udlejning af fast ejendom”.
3. Skattestyrelsen beregner seks B-skatrater (jan-jun). Du kan altid tilmelde dem Betalingsservice eller betale dem manuelt.

Tip: Viser det sig, at du har tjent mindre end forventet, kan du rette forskudsopgørelsen frem til 30. juni uden procenttillæg.

5. Kontrol og kvittering

• Når du har indsendt oplysningsskemaet, får du en kvittering. Gem den - den er din dokumentation.
• Bevar fakturaer, kontoudtog og el-/vandmålinger i mindst 5 år. De kan blive efterspurgt ved kontrol.
• Tjek igen i august/september, når Skattestyrelsen udsender den endelige årsopgørelse efter eventuel sagsbehandling.

Ekspres-tjekliste: Indberetning & betaling

Så er du i mål! Kontrol, korrekt feltnummer og rettidig indberetning er dine bedste venner, når du vil undgå ubehagelige overraskelser - og nyde sommerhusudlejningen med ro i sjælen.

Særlige forhold, fradrag og faldgruber

Skattemæssigt skal du holde skarpt øje med, hvornår sommerhuset er udlejet, og hvornår du eller din familie selv bruger det.

• Udlejede dage - alle lejeindtægter tæller, uanset om lejer er bekendt eller helt fremmed.
• Egen brug - dage, hvor du (eller nærtstående) opholder dig i huset, tæller som privat brug. Her kan der ikke fratrækkes udgifter.
• Periodeopdeling af udgifter - fællesudgifter (f.eks. forsikring og ejendomsskat) skal fordeles forholdsmæssigt efter antal udlejede/brugte dage, hvis du benytter regnskabsmetoden.

Eksempel: Udlejer du 70 ud af 210 årligt mulige dage, kan du kun fratrække 70/210 = 1/3 af de fælles driftsudgifter.

Vedligeholdelse vs. Forbedringer - Hvad må du trække fra?

Tip: Gem altid fakturaer. Skat vurderer karakteren af arbejdet ud fra dokumentationen - ikke ud fra dit eget skøn.

Forsikring og kontrakter

1. Indboforsikring - dækker normalt kun din egen brug. Tilkøb evt. udlejnings­dækning for skader forårsaget af lejere.
2. Ansvarsforsikring - vigtig, hvis en lejer kommer til skade på grunden (f.eks. glat terrasse).
3. Skriftlig lejekontrakt - beskytter både dig og lejer. Påkræves af de fleste bureauer og er god dokumentation ved en senere skattesag.

Moms - Hvornår bliver det relevant?

Som udgangspunkt er privat udlejning af sommerhus momsfri. Du kan dog blive momspligtig, hvis:

• du udlejer mere end 20 værelser/40 sovepladser eller
• du yder hotel-lignende service (daglig rengøring, morgenmad, reception osv.).

Kommer du over grænsen, skal du registrere dig for moms og indberette 25 % af lejen - en dyr overraskelse, hvis du ikke er forberedt.

Typiske fejl, der udløser efteropkrævning

• Glemmer egen brug - hele året tages som udlejning, hvorefter Skat beskærer fradragene.
• Fratrækker forbedringer - luksus-spa eller ny tilbygning er ikke vedligeholdelse.
• Blindt bruger bundfradrags­metoden - giver undertiden høje nettoindtægter; sammenlign altid med regnskabs­metoden.
• Manglende dokumentation - ingen kvitteringer = ingen fradrag.
• Overser bureauets indberetning (DAC7) - Skat kender allerede dine tal; “glemt” indtægt falder derfor hurtigt igennem.

Tjekpunkt: Gennemgå hvert forår, om udlejningen fortsat opfylder de private betingelser. Udvider du aktiviteterne (flere huse, professionel markedsføring, ekstra service), kan Skat omklassificere virksomheden som erhverv - og så gælder der andre skatteregler.

Eksempler, tjekliste og nyttige kilder

Fordelen er enkelheden: ingen kvitteringer ud over bureau­kontrakten. Ulempen er, at du mister fradrag, hvis dine reelle udgifter er høje.

Eksempel 2: Regnskabsmetoden

Samme lejeindtægt, men udlejet privat (ingen automatisk indberetning) og høje faktiske udgifter.

*Udgifterne skal forholdsregnes efter udlejede dage vs. egen brug.Metoden kan være fordelagtig, hvis dine faktiske udgifter er høje eller indtægten lav.

Tjekliste: Før, under og efter udlejningen

1. Før udlejning
   • Tjek årets bundfradrag og satser på skat.dk.
   • Vælg bureau/formidler eller privat udlejning - beslut, hvilken skatte­metode du forventer at bruge.
   • Gennemgå forsikring, lejekontrakt og krav til energimærkning.
   • Fotodokumentér stand og inventar (før- og efter-billeder).
2. Under udlejning
   • Gem alle kvitteringer for udgifter (energi, reparationer, rengøring, annoncering).
   • Før logbog over udlejede perioder og egen brug - nødvendigt for forholds­mæssige fradrag.
   • Ved privat udlejning: oplys lejere om el-/vand­forbrug og depositum skriftligt.
3. Efter udlejning (regnskabs­året)
   • Bureau­udlejning: kontrollér de automatisk indberettede beløb i din års­opgørelse (DAC7).
   • Privat udlejning: indberet lejeindtægt i rubrik 37 (2023-rubrikkering) senest 1. maj året efter.
   • Vælg endelig metode (bundfradrag eller regnskab) - du kan skifte fra år til år.
   • Har du overskud over 30 000 kr. og forventer restskat, kan du frivilligt indbetale aconto B-skat senest 1. juli for at undgå dag-til-dag-renter.
   • Gem dokumentation i mindst 5 år - SKAT kan bede om bilag.

Nyttige kilder og værktøjer

• SKATs temaside: “Udlejning af bolig, værelse og sommerhus” - aktuelle satser, FAQ og beregner.
• Bundfradrags­beregner (Excel) fra skat.dk/data.
• Regel­samling “Personskat 2024” - afsnit C.C.6.3 om ejendoms­udlejning.
• Forbrugerrådet Tænk: “Gode råd før du udlejer sommerhus”.
• Forsikrings­oplysningen: Tjekliste til udlejere (ansvars- og indbo­dækning).

Satserne i eksemplerne er for 2024 og kan ændre sig årligt. Kontroller altid de gældende tal på skat.dk, før du indberetter.