Værelsesudlejning i egen bolig: skatteregler 2025

Er børnene fløjet fra reden, og står det ekstra værelse og samler støv? Mange seniorer opdager, at der gemmer sig en lille guldgrube i deres egen bolig: værelsesudlejning. En fast lejeindtægt kan give ekstra luft i økonomien, finansiere drømmerejsen eller bare sikre lidt mere tryghed i hverdagen - hvis man kender reglerne.

I 2025 bliver skattereglerne endnu en gang justeret, og det kan være svært at følge med i, hvor højt bundfradraget nu ligger, eller hvilke udgifter der egentlig må trækkes fra. Samtidig kan foreningens vedtægter, forsikringen og pensionstillægget spille med på banen. Kort sagt: Der er nok at holde styr på, før du sætter “Værelse til leje”-skiltet i vinduet.

Artiklen her guider dig sikkert gennem junglen af godkendelser, skattefradrag og praktiske faldgruber. Vi begynder med at skære begreberne ud i pap, tager dig dernæst igennem de nyeste skatteregler for 2025 og slutter af med en hands-on tjekliste, så du kan komme i gang uden bekymringer.

Sæt dig godt til rette med en kop kaffe - Senior Online er din trygge guide til den digitale (og økonomiske) hverdag. Lad os komme i gang!

Hvad er værelsesudlejning i egen bolig? Afgrænsning, tilladelser og forskel til korttids- og helårsudlejning

At udleje et enkelt værelse i den bolig, du selv bebor, kan være en nem måde at supplere indkomsten på - men det er vigtigt at kende de juridiske og praktiske rammer, før den nye lejer flytter ind. Nedenfor får du et samlet overblik over, hvad der kendetegner værelsesudlejning i egen bolig, og hvordan det adskiller sig fra hel eller korttidsudlejning af boligen.

Hvornår anses du for selv at bo i boligen?

• Du bor fortsat i boligen, når mindst 50 % af boligens samlede areal anvendes af dig selv til beboelse.
• Det er uden betydning, om du er ejer, andelshaver eller lejer - afgørende er blot, at boligen er din primære folkeregisteradresse.
• Udlejes flere værelser, må du stadig have adgang til eget værelse/soveplads samt ret til fællesarealer.

Værelse versus hele boligen

Korttidsudlejning vs. Længerevarende udlejning

Korttidsudlejning (få dage eller uger ad gangen, fx via Airbnb) falder ofte under hotelformidling, hvor skærpede brand- og sikkerhedskrav kan gælde, og huslejereglen om markedsleje anvendes sjældent. Nogle kommuner kræver registrering eller begrænser antallet af årlige udlejningsdage.
Længerevarende udlejning (typisk +1 måned) følger den almindelige lejelov, hvor lejen må være rimelig i forhold til tilsvarende værelser i området, og hvor depositum samt forudbetalt leje kan opkræves.

Lejeretlige rammer for værelsesudlejning

1. Lejekontrakt
   Brug standardformularen A9/Bilag 1 (værelsesudlejning). Aftal særskilt:
   • Husleje – inkl. eller ekskl. forbrug
   • Depositum (maks. 3 måneders leje) & evt. 1 måneds forudbetalt leje
   • Adgangstider til køkken/bad, brug af vaskemaskine mv.
   • Opsigelsesvarsler og husorden
2. Husorden
   Fastsæt klare regler om støjniveau, gæster, rygning og fælles rengøring. Skriv husordenen ind som bilag til kontrakten.
3. Adgang til fællesarealer
   Lejer har krav på rimelig adgang til bad, toilet og køkken. Låsbare skabe og et afmærket køle/fryserum anbefales.
4. Depositum og forudbetalt leje
   Huslejen skal placeres på lejerens konto senest den 1. hver måned. Depositum må kun bruges til istandsættelse ved fraflytning.

Foreningens vedtægter og kommunale regler

• Ejerforening: Nogle ejerforeninger kræver bestyrelsens godkendelse ved udlejning – tjek vedtægterne.
• Andelsbolig: Andelsboligforeningsloven tillader normalt værelsesudlejning, men bestyrelsen kan stille betingelser (fx maks. antal beboere).
• Lejet lejlighed: Som fremlejer skal du have udlejers skriftlige tilladelse, hvis du lejer et værelse ud. Uden tilladelse risikerer du ophævelse.
• Kommunale bopælsregler: Enkelte kommuner kræver anmeldelse ved værelsesudlejning, især i studiebyer. Tjek kommunens hjemmeside.

Forsikring - Husk både indbo og ansvar

Dit eget indboforsikring dækker som udgangspunkt kun dig. Sørg for at:

• Melde til selskabet, at du har en beboer/undelejer; præmien ændres sjældent, men selskabet skal kende forholdet.
• Anbefale lejeren at tegne egen indboforsikring, så vedkommende er dækket ved tyveri og skader.
• Undersøge, om din hus- og grundejeransvar dækker skader, lejeren forvolder mod tredjeparter (fx vandspild til underbo).

Skift altid muntlige aftaler ud med skriftlige

En mundtlig aftale er juridisk gyldig, men næsten umulig at bevise, hvis der opstår uenighed. En kort, præcis kontrakt med bilag om husorden, forbrug og indflytningsrapport forebygger konflikter og gør det lettere at dokumentere indtægter og udgifter overfor Skattestyrelsen.

Med et sikkert juridisk fundament bliver værelsesudlejning både trygt for dig og attraktivt for lejeren - og du står bedre rustet til næste trin: at forstå de konkrete skatteregler for 2025.

Skatteregler 2025: Bundfradrag, opgørelsesmetoder og indberetning

Her får du det samlede overblik over, hvordan Skattestyrelsen forventes at behandle lejeindtægter fra værelsesudlejning i egen bolig i indkomståret 2025.

Bundfradrag - Hvor meget kan du tjene skattefrit?

*Tal er foreløbige og baseret på 2024-satser tillagt forventet indeksregulering. Kontrollér de endelige 2025-satser på skat.dk inden du foretager din beregning.

To opgørelsesmetoder - Vælg den, der giver lavest skat

1. Bundfradragsmetoden
   
   • Du nøjes med at fratrække bundfradraget.
   • Resten af indtægten beskattes som personlig indkomst (uden AM-bidrag).
   • Metoden er enkel og kræver minimal dokumentation.
   • Kan bruges uanset om du udlejer få eller mange måneder.
2. Regnskabsmæssig opgørelse (dokumentationsmetoden)
   
   • Du kan fratrække en forholdsmæssig andel af faktiske driftsudgifter i stedet for bundfradraget.
   • Ofte gunstig, når værelset udlejes hele året eller til en høj husleje.
   • Kræver, at du kan dokumentere alle udgifter med bilag.
   • Hvis du vælger regnskabsmetoden ét år, kan du godt skifte tilbage til bundfradrag næste år.

Udgifter der normalt kan fratrækkes (regnskabsmetoden)

• El, varme og vand (efter fordelingsnøgle, fx kvm eller beboere)
• Fællesudgifter til ejer-/andelsforening
• Internet og tv-pakke
• Ejendomsskatter og forsikring (indbo/ansvar) - kun den forholdsmæssige andel
• Mindre vedligeholdelse af det lejede værelse
• Rengøring og eventuelt udskiftning af inventar

Hovedreglen er, at udgifterne skal være nødvendige for at erhverve, sikre eller vedligeholde lejeindtægten.

Sådan indberetter du til skattestyrelsen

1. I årsopgørelsen (oplysningsskemaet):
   • Rubrik 31: «Bolig- og værelsesudlejning» - her angiver du den skattepligtige del efter fradrag.
   • Rubrik 52: Her vælges metode (bundfradrag eller regnskab).
2. Bilag og dokumentation:
   • Gem kontrakt, kvitteringer og evt. platform-oversigter i 5 år.
   • Skattestyrelsen kan bede om budget/fordelingsnøgle for udgifter.
3. Forskudsopgørelse og B-skat:
   • Har du løbende udlejning, så hæv «Øvrige indkomster» i forskudsopgørelsen for at undgå restskat.
   • Hvis din forskudte skat overstiger 30.000 kr., opkræves B-skat i rater.

Særlige forhold og typiske faldgruber

• Korttidsudlejning: Flere korte udlejninger pr. måned er stadig omfattet af reglerne, men platformskravet kan udløse automatisk indberetning. Husk, at der lokalt kan være begrænsning på antal udlejningsdage.
• Beboelseskrav: Bundfradraget gælder kun, hvis du selv bor i boligen mindst 50 % af året.
• Dobbeltudlejning: Lejer du to værelser ud, er det stadig én og samme bolig. Indtægter lægges sammen, og bundfradraget kan kun bruges én gang.
• Moms: Privat værelsesudlejning under 50.000 kr. i årlig omsætning er som udgangspunkt momsfritaget. De fleste privatudlejere når aldrig denne grænse.
• Satser ændrer sig årligt: Både bundfradrag og skatteprocenter reguleres. Undgå at bruge gamle tal.

Note! Reglerne kan blive ændret i forbindelse med Finansloven 2025. Kontrollér altid de nyeste satser, definitioner og platformskrav på Skattestyrelsens officielle side, eller søg professionel rådgivning, før du foretager den endelige indberetning.

Praktisk tjekliste og gode råd til seniorer

Her finder du en praktisk trin-for-trin-guide, et kort regneeksempel og en slut­checkliste, så du som senior trygt kan udleje et værelse - uden ubehagelige overraskelser.

1. Fastlæg huslejen
   • Undersøg markedslejen i dit område (tjek Boligportal, DBA, Facebook-grupper).
   • Afgør om lejen skal være inkl. eller ekskl. forbrug (el, vand, varme, internet).
   • Husk at en rimelig leje gør det lettere at finde - og beholde - en stabil lejer.
2. Vælg skatteopgørelsesmetode
   • Bundfradragsmetoden (lettest) - ét bundfradrag pr. år, ingen fradrag for udgifter ud over det.
   • Regnskabsmæssig metode - du kan trække en forholdsmæssig andel af faktiske udgifter fra, men skal kunne dokumentere hver krone.
   • Beslut dig inden første indkomstår starter; du kan først skifte metode igen efter fem år.
3. Udarbejd skriftlig lejekontrakt
   • Brug typeformular A, 10. udgave (anbefales).
   • Angiv værelse, adgang til fællesarealer, leje­beløb, forbrug, depositum (maks. 3 mdr.), opsigelsesvarsel og husorden.
4. Aftal husorden og fælles spilleregler
   • Stilhed efter kl. 22, brug af bad/køkken, gæster, rygning, husdyr m.m.
   • Skriv reglerne ned og lad begge parter underskrive.
5. Håndtér depositum og forudbetalt leje korrekt
   • Opkræv beløbet på en særskilt konto.
   • Udbetal restbeløb senest 14 dage efter fraflytning, fratrukket dokumenterede skader/tilgodehavender.
6. Planlæg bogføring og indberetning
   • Opret en mappe (fysisk eller digital) til kvitteringer for indtægter/udgifter.
   • Registrér lejeindtægt i rubrik 39 (bundfradrag) eller rubrik 20 (regnskab) på årsopgørelsen.
   • Ved løbende udlejning kan du med fordel ændre din forskudsopgørelse eller betale B-skat løbende.

Eksempel (tal er vejledende - Kontrollér endelige satser hos skattestyrelsen)

*Bundfradraget reguleres årligt - forventet beløb for 2025. Tjek skat.dk.

Typiske fejl - Og hvordan du undgår dem

• Ingen skriftlig kontrakt → tvister om leje, opsigelse og slid.
• Glemmer at indberette lejeindtægt → risiko for restskat og bøde.
• For højt depositum → ulovligt iflg. lejeloven.
• Blander privatøkonomi og udlejningsregnskab → svært at dokumentere udgifter.
• Ser bort fra påvirkning af sociale ydelser (se næste afsnit).

Hvordan påvirker indtægten dine ydelser?

Lejeindtægt indgår i personlig indkomst og kan derfor få betydning for:

• Pensionstillæg - bortfalder gradvist ved højere indkomst.
• Boligydelse - lejeindtægten indgår i husstandens samlede indkomst.
• Ældrecheck og helbredstillæg - beløbsgrænser kan overskrides.

Bruger du bundfradragsmetoden, er det kun det skattepligtige beløb (efter bundfradrag), der tæller med i indkomstgrundlaget.

Tip: Lav en hurtig beregning på borger.dk eller kontakt Udbetaling Danmark, hvis du er i tvivl.

Hvornår kan professionel rådgivning betale sig?

• Hvis du overvejer større renovering/udvidet fradrag via regnskabsmetoden.
• Hvis du får flere værelser eller skifter mellem korttids- og helårsudlejning.
• Hvis du nærmer dig beløbsgrænserne for pensionstillæg eller boligydelse.
• Hvis du bor i andelsbolig eller ejerlejlighed med særlige foreningsvedtægter.

Tjekliste inden du udlejer i 2025

•  Seneste satser for bundfradrag hentet
•  Markedsleje undersøgt og husleje fastsat
•  Lejekontrakt (Typeformular A, 10. udgave) udfyldt og underskrevet
•  Husorden vedlagt kontrakt
•  Depositum indbetalt på særskilt konto
•  Evt. tilladelse fra ejer-/andelsforening eller kommune indhentet
•  Indboforsikring/ansvarsforsikring opdateret
•  Bogføringsskabelon oprettet (fx Excel eller gratis app)
•  Forskudsopgørelse justeret - eller B-skat tilmeldt
•  Påmindelse sat i kalender: 1. marts 2026 - frist for årsopgørelse 2025

Med denne guide, et realistisk budget og styr på dokumentationen kan du som senior roligt åbne døren for en lejer - og få lidt ekstra luft i økonomien.